競売とは?競売(強制売却)手続きの流れ

ローンの延滞から、立ち退きまでの競売の流れ

競売とは、金融機関へ住宅ローンの返済ができなくなって延滞したときに、金融機関が担保としている不動産を裁判所の手続きで強制的に売却することです。

これは金融機関が裁判所へ申し立てを行うと、裁判所は状況を確認して最低売却価格を決めることになります。実際に、この最低売却価格を決めるのは、裁判所から委嘱を受けた不動産鑑定士が調査して決めます。

そして競売での最低売却価格の目安は市場価格の40~70%で、実際に一番高い金額で入札をした人が落札となり、不動産の所有権が変更することになります。最終的に市場価格の80%前後で落札されるケースが多いと言われています。

競売は、やはり売却価格が20%近く、場合によっては50%も下がってしまうというのが大きなデメリットです。さらに、引越し費用も自分で負担しなければいけないし、引越し時期も自分できめることはできないし、対応はすべて自分でしなければいけないとデメリットだらけとなっています。

また、残った住宅ローンを支払い続けなければならず、最終的に自己破産となってしまうケースが多くあります。

競売手続きの流れ

競売の流れ

①住宅ローンの返済ができなくなる(延滞)

住宅ローンの支払いが遅れると、金融機関から督促がきます。
2~3か月延滞すると金融機関から呼び出され、返済についての話し合いを求められます。毎月の支払い方法の変更や調整をします。この時点で任意売却のことを説明されることがあります。

②保証会社が金融機関に代位弁済をして、保証会社から督促や連絡がきます

今後は、金融機関ではなく保証会社に請求する権利が移転したので、信用情報機関に事故情報の記録(ブラックリスト)が残ることになり、以後は貸金業者からの借り入れが難しくなります。

③不動産を差し押さえられます

差し押さえとは保証会社などが競売をしてローンの回収するための手段であり、保証会社などが競売を申し立てた時点で不動産を自由に処分することができなくなります。

④裁判所で競売手続き(入札、開札、落札)

保証会社などはローンの回収をする最終手段として裁判所で競売が行われます。
実際に差し押さえをされていても競売が始まるまでは、任意売却をすることが可能な場合があります。ただし、競売がはじまる直前は実務上難しいのでできる限り早く任意売却の相談をしてください。

⑤不動産からの立ち退き

落札をした人との話し合いに応じて物件を引き渡すことになります。立ち退きを拒んだ場合、いずれは強制執行をされて物件から立ち退くことになります。

競売にならないためにも、任意売却について学んでおきましょう。

タグ: 任意売却
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